C 2 Option für eine Entwicklung der Siedlungsflächen der Stadt LorschC 2.1 Nachverdichtung - flächenschonende Schaffung von Wohnraum im Innenbereich |
| Gerade im Hinblick auf die Begrenztheit von Grund und Boden sowie die Erhaltung und Schonung von Natur und Landschaft sowie der landwirtschaftlich genutzten Flächen gewinnt die Wohnraumschaffung innerhalb des Siedlungsgebietes an Bedeutung.
Es handelt sich hierbei jedoch um einen Bereich, der im Rahmen der Planung zwar miteinbezogen werden kann und muss, dessen Umsetzung jedoch aufgrund der Besitzverhältnisse nicht als zeitlich fixierbare, feste Größe angenommen werden kann. Die Nachverdichtungsmaßnahmen, die eine Chance für die Grundstücks- und Wohnungsbesitzer zur Erweiterung darstellen, können auf verschiedene Art und Weise erfolgen. Belastungen sind in einem vertretbaren Rahmen zu halten. Im Rahmen des Stadtentwicklungsplanes werden folgende Nachverdichtungsstufen unterschieden: Flächendeckende Maßnahmen im Bestand / gesamtes Stadtgebiet Zum einen sind flächendeckende Maßnahmen im Bestand, d. h. eine Wohnraumschaffung im Einzelfall durch Dach- und Kellerausbauten (siehe auch Kapitel Überprüfung der Aktualität bestehender Bebauungspläne), Anbauten, Aufstockungen, die Nutzung leerstehender Gebäude und die Schließung von Baulücken anzuvisieren. Diese Art der Nachverdichtung lässt sich jedoch von Seiten der Stadtplanung nicht als feste, zeitlich definierbare Größe bestimmen und berechnen, da eine Realisierung nur über Privatinitiativen erfolgen kann und der Einfluss der Stadt sich hauptsächlich auf die Information der Bürger sowie die positive Beurteilung von Bauanträgen beschränkt. Gebietsweise ist eine bauplanungsrechtliche Einflussnahme möglich. Das Planungsinstrument Bebauungsplan ist in Hinblick auf die entstehenden Kosten und den daraus resultierenden Nutzen jedoch für die flächendeckenden Nachverdichtungsmaßnahmen im Bestand nicht das geeignete Planungsinstrument. Umnutzungen Weiterhin ist die Umnutzung bestehender gewerblich genutzter Flächen in Bereichen des Stadt-gebietes, die für eine Wohnnutzung eher geeignet sind als für eine gewerbliche Nutzung als Nachverdichtungsmaßnahme zu nennen. Hierzu gehören die Flächen Bereich Industriestraße / Nord (Fläche Nr. 7a), Hirschstraße (Fläche Nr. 9) sowie der Bereich Gewerbegebiet Lagerfeld (Fläche Nr. 8a). Einzelflächen finden sich weiterhin im gesamten Stadtgebiet. Positive Effekte der Umnutzung wird nicht nur die Schaffung von Wohnraum, sondern die gestalterische und somit qualitative Aufwertung der entsprechenden Bereiche sowie ein Abbau des heutigen Konfliktpotenzials sein. Errichtung von Neubauten in Bereichen mit geringer baulicher Dichte Zuletzt ist die Nachverdichtung in Form von Neubauten z. B. auf großen Grundstücken im Stadtgebiet zu nennen. Nach Abwägung der positiven und negativen Aspekte, die mit einer solchen Nachverdichtung einhergehen, bieten sich im Lorscher Stadtgebiet insbesondere die Bereiche Oberstraße, Ludwigstraße, Am Mannheimer Tor, Gutenbergstraße, Richard-Wagner-Straße, Mozartstraße, Beethovenstraße, Heppenheimer Straße, Egerländerstraße und Biengartenstraße (siehe auch Planteil Flächen Nr. 10 a-c) für eine gemäßigte Nachverdichtung an. Die in diesem Bereich gelegenen Stadtteile zeichnen sich durch große Grundstücke mit langgezogenen Gärten aus. Die nachfolgend aufgezeigten Planungsempfehlungen beziehen sich auf die jeweilige Situation im Bestand, sind grundsätzlich jedoch auch in anderen Stadtgebieten anwendbar. Das geeignete Planungsinstrument ist die Aufstellung von Bebauungsplänen, die den Anwohnern die Möglichkeit einer Bebauung geben, jedoch nicht zwingend vorschreiben. Weiterhin steht das Baugebot nach § 176 BauGB rechtlich zur Verfügung. Der unverhältnismäßig hohe Aufwand zur Durchsetzung und die zu erwartenden Widerstände der Eigentümer sprechen jedoch gegen die Anwendung dieses Instruments. Ein Baulückenkataster kann Auskunft über bestehende Potentiale im Stadtgebiet geben. Empfehlungen zur Erschließung einzelner Nachverdichtungsbereiche Die nachfolgenden Flächenbezeichnungen beziehen sich auf den Planteil Nr. 5 Die Entwicklung der Siedlungsflächen (siehe auch Übersicht Seite 109). Fläche Nr. 10aDer Bereich 10a lässt sich wiederum in fünf einzelne Blöcke gliedern, für die aufgrund der unterschiedlichen Voraussetzungen jeweils separat Planungsempfehlungen gegeben werden. Block 1 Der Block 1 wird von der Ludwigstraße, der Kriemhildenstraße, der Oberstraße und der Nibelungenstraße begrenzt. Der für eine Nachverdichtung geeignete Bereich hat eine Ausdehnung von ca. 110 m in Ost-West-Richtung und von ca. 130-150 m in Nord-Süd-Richtung. Sieben der im Geltungsbereich befindlichen Grundstücke sind weisen bereits eine Bebauung in zweiter Reihe auf, zwölf Grundstücke bieten sich für eine Nachverdichtung an. Im Bereich der Parzellen Kriemhildenstraße Nr. 6-10 und Oberstraße Nr. 9-13 wurde im Jahr 1998 der V+E-Plan Sandhasgelände als Satzung beschlossen, der die Verdichtung der Bebauung zum Ziel hatte. Die Umsetzung der Planung ist heute bereits erfolgt (festgesetzte GRZ / GFZ: 0,4 / 0,8). Die Größe der für eine Nachverdichtung geeigneten Grundstücke beträgt ca. 830 qm. Die aktuelle Dichte liegt bei einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,2, bei zweigeschossiger Bauweise. Planungsempfehlung Die Ermöglichung und einheitliche Regelung einer Bebauung in zweiter Reihe durch die Aufstellung eines Bebauungsplanes wird empfohlen. Die Erschließung der Grundstücke kann über die in erster Reihe liegenden Grundstücke über den Eintrag eines Geh-, Fahr- und Leitungsrechts erfolgen. Die sich ergebenden Grundstücksgrößen lägen bei einer Teilung der Parzellen bei ca. 400 qm. Die bauliche Dichte wird über die Festsetzung einer GRZ von 0,4 und einer GFZ von 0,8 bei zulässiger maximal zweigeschossiger Bauweise (Einhaltung der Abstandsflächen nach HBO) definiert. Dachform / Dachneigung und die Gestaltung der Baukörper sollte zur Gewährleistung der städtebaulichen Ordnung auf die bestehende Bebauung abgestimmt sein. Block 2 Der zweite Teilbereich befindet sich zwischen der Wilhelm-Leuschner-Straße, der Ludwigstraße, der Oberstraße und der Nibelungenstraße. In Ost-West-Richtung weist der Bereich eine Größe zwischen 100 und 110 m auf, der für eine Nachverdichtung relevante Teil ist in Nord-Süd-Richtung um 180 m lang. Die Grundstücke im nördlichen Teil sind in Nord-Süd-Richtung ausgerichtet, alle anderen Grundstücke orientieren sich nach Osten, bzw. Westen. Die Grund-stücksgrößen liegen zwischen 650 und 800 qm, bei einer durchschnittlichen GRZ von 0,2. Planungsempfehlung Zur Erschließung des für eine Nachverdichtung geeigneten Areals bietet sich eine privater Erschließungsweg an, der von der Wilhelm-Leuschner-Straße im Bereich der Parzelle mit der Flurstücksnummer 371, alternativ Nr. 381/4, abzweigt und sich mit einem Knick bis zur Ludwigstraße fortsetzt. Eine Bebauung mit Einzel- oder Doppelhäusern ist denkbar. Die Erschließung über die Vorderlieger ist aufgrund der zu geringen Grundstücksbreiten und den damit einhergehenden zu geringen Abstandsflächen der Gebäude zur Nachbar-grenze nur schwer oder nicht realisierbar. Die bauliche Dichte wird, genauso wie beim Block 1 über die Festsetzung einer GRZ von 0,4 und einer GFZ von 0,8 bei zulässiger ma-ximal zweigeschossiger Bauweise (Einhaltung der Abstandsflächen nach HBO) definiert. Dachform / Dachneigung und die Gestaltung der Baukörper sollte zur Gewährleistung der städtebaulichen Ordnung auf die bestehende Bebauung abgestimmt sein. Block 3 Der Bereich zwischen der Ludwigstraße, Oberstraße, Am Mannheimer Tor und Kriemhildenstraße hat eine Größe von ca. 110m auf 160 m. Die in West-, bzw. Ost-Richtung orientierten, relativ schmalen und langen Grundstücke bieten sich für eine Nachverdichtung an. Planungsempfehlung Die Erschließung des Bereichs könnte über eine Stichstraße, von der Ludwigstraße zur Straße Am Mannheimer Tor erfolgen. Bei einer Doppelhausbebauung sind bis zu 20 Baugrundstücke zu erschließen. Block 4 Das Areal zwischen der Straße Am Mannheimer Tor, Wilhelm-Leuschner-Straße, Ludwigstraße und Oberstraße hat eine Länge von ca. 160 m (Nord-Süd-Richtung) und eine Breite zwischen 80 und 100 Metern. In Randlage, zu den Straßen Am Mannheimer Tor und Ludwigstraße hin wurde bereits nachverdichtet. Planungsempfehlung Aufgrund der insgesamt zu geringen Länge der Gartenflächen im Inneren des Quartiers werden lediglich eine einzeilige Bebauung, bzw. Anbauten an den bestehenden Gebäuden beiderseits möglich sein. Die Erschließung der Gebäude muss über die Grundstücke in erster Reihe erfolgen. Aufgrund der mannigfaltigen Besitzverhältnisse wird eine Umset-zung nur im Einzelfall zu erreichen sein. Block 5 Das Quartier zwischen der Straße Am Mannheimer Tor, Mannheimer Straße, Kriemhildenstra-ße und Oberstraße hat eine Ausdehnung in Nord-Süd-Richtung von ca. 165 m, in West-Ost-Richtung zwischen 90 und 105 m. Die noch nicht nachverdichteten Grundstücke weisen überwiegend bei einer Grundflächenzahl von unter 0,2 eine Größe zwischen 680 und 800 qm auf. Planungsempfehlung Eine Bebauung in zweiter Reihe auf Wunsch der Eigentümer wird empfohlen. Die Erschließung erfolgt jeweils über die Grundstücke in erster Reihe. Im südlichen Teilbereich wird jedoch aufgrund des geringeren Platzangebotes und der einzuhaltenden Abstandsflä-chen baulich nur jeweils ein Baukörper, bzw. es werden lediglich Anbauten an den beste-henden Gebäuden realisierbar sein. Fläche Nr. 10bDie Fläche Nr. 10b setzt sich aus vier einzelnen Quartieren zusammen, die von der Kriemhildenstraße, der Friedensstraße, der Mannheimer Straße und der Beethovenstraße begrenzt wer-den. Weiterhin im Bereich befinden sich die Gutenbergstraße, die Richard-Wagner-Straße und die Mozartstraße. Die einzelnen Quartiere weisen jeweils eine Breite zwischen 70 und 100 m (Ost-West-Richtung) und eine Länge zwischen 50 und 250 m (Nord-Süd-Richtung) auf. Die Grundstücke zur Mannheimer Straße sind in Nord-Süd-Richtung ausgerichtet, ansonsten wurden die Grundstücke nach Westen bzw. Osten orientiert. Die Randbereiche der Quartiere wurden be-reits nachverdichtet. Die Stadtverordnetenversammlung hat bereits im Jahr 1998 die Aufstellung eines Bebauungsplanes für den Bereich Kriemhilden-/Gutenbergstraße beschlossen. Ziel ist die städtebauliche Verdichtung durch Wohnbebauung im rückwärtigen Grundstücksbereich und Sicherung dieser Entwicklung durch Festlegen der überbaubaren Fläche, deren Art und Maß der Nutzung (Begrenzung der Wohneinheiten) und die Erschließung der Grundstücke (Quelle: Bekanntma-chung des Aufstellungsbeschlusses im Bergsträßer Anzeiger am 22.06.1998). Planungsempfehlung Die Erschließung der rückwärtigen Grundstücksbereiche über Stichstraßen ist aufgrund der Tatsache, dass die Randbereiche bereits eine Bebauung aufweisen sowie aufgrund der Platzverhältnisse nicht zu empfehlen. Die Erschließung einer möglichen rückwärtigen Be-bauung kann überwiegend über die vorgelagerten Privatgrundstücke erfolgen. Im Quartier zwischen der Mozartstraße und der Richard-Wagner-Straße ist nur eine Bebauung in einer Gebäudetiefe realisierbar. Zur Gewährleistung der städtebaulichen Ordnung wird die Auf-stellung eines Bebauungsplanes empfohlen. Sind keine Verkehrsflächen betroffen, ist der einfache Bebauungsplan das geeignete Planungsinstrument. Fläche Nr. 10cDie Fläche Nr. 10c setzt sich aus drei einzelnen Bereichen zusammen, die sich im Bereich Egerländerstraße und Heppenheimer Straße befinden. Analog zu den Nachverdichtungsbereichen 10a und b ist eine Erhöhung der baulichen Dichte über die Bebauung der rückwärtigen Grundstücksbereiche mögliche. Die Erschließung kann über die in erster Reihe befindlichen Grundstücke erfolgen. Stadtgebiete mit geringer baulicher Dichte, die in ihrer Struktur zu erhalten sind Genauso, wie sich Teile des Stadtgebietes für eine Nachverdichtung anbieten, gibt es Bereiche, die in ihrer Struktur erhalten werden sollten, da sie als typisch und unverwechselbar das Stadt-bild prägen und aus landschaftsplanerischer Sicht als besonders wertvoll zu bezeichnen sind. Zu diesen Bereichen gehört das Gebiet Biengartenstraße, Hügelstraße, Von-Hausen-Straße und Am Forstbann, welches auf einer für die Region typischen Sanddüne errichtet wurde und eine entsprechende Flora und Fauna aufweist. Weiterhin ist das Areal auf dem Wingertsberg in der heutigen geringen Dichte zu erhalten. Maßvolle Erweiterungen des bau-lichen Bestandes z. B. Dachgeschossausbauten sollten jedoch dort zugelassen werden. Echte Baulücken können geschlossen werden (siehe Graphik 12) Empfohlen wird die Aufstellung eines einfacher Bebauungspläne, ggf. V+E Pläne für die o. g. Bereiche, die die überbaubaren Flächen und das Maß der baulichen Nutzung (Dichte) festsetzen. Die Festsetzungen bestehender Bebauungspläne sind zu prüfen. Zur Handhabung der Kosten siehe Kapitel E Maßnahmen, instrumentelle Voraussetzungen, Prioritäten und Kosten.
Graphik 12: Übersicht: Flächen mit geringer baulicher Dichte, die in ihrer Struktur zu erhalten sind.
Maßnahmen zur Minimierung und zum Ausgleich der Eingriffe Zur Minimierung und zum Ausgleich des Eingriffs sowie zur Minimierung der stadtklimatischen Auswirkungen bei einer Nachverdichtung sind in den Bebauungsplan entsprechende Festsetzungen zur Minimierung von Flächenversiegelungen, Begrünung von Fassaden und Dächern u. ä. aufzunehmen. Nachfolgend werden beispielhaft entsprechende Festsetzungen wiedergegeben: §9 (1) Nr. 20 BauGB: Flächen und Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft:
§ 9 (1) Nr. 25 a BauGB: Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen:
§ 9 (1) Nr. 25 b BauGB: Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen:
Genauso, wie eine Minimierung des Flächeneingriffs, z. B. über die vorab genannten Festsetzungen möglich ist, kann auf die Minimierung des Einsatzes fossiler Ressourcen hingewirkt werden. Der nachfolgende Auszug aus der Stellungnahme Klimaschutzkonzept Lorsch und Lampertheim (Bearbeitung ifeu-Institut Heidelberg, 2001) gibt einige Anregungen: Die Erschließung der Gebiete könnte einhergehen mit: "(...)
In der folgenden Tabelle wird der Einfluss dieser Faktoren auf die Energiebedarfsreduzierung dargestellt. Zudem wird gezeigt, im Rahmen welcher weiteren Planungsschritte eine Beeinflussbarkeit besteht.
Tabelle 14: Einflussgrößen auf den Energiebedarf im Städtebau (Wohnungsbau) (nicht kumulierbar), Quelle: /Hildebrandt & Kramer 19991: Niedrigenergiestandard wird durch die Energieeinsparverordnung 2002 in dieser Richtung festgeschrieben. Eine weitere Optimierung ergibt sich durch den mittlerweile vielfach erprobten Passivhausstandard, durch den Einsparungen um mindestens weitere 50% gegenüber dem Niedrig-energiestandart erreicht werden.
Darüber hinaus könnten die direkten Einflussmöglichkeiten der Stadt Lorsch auf eine energetisch optimierte Bauweise auf kommunalen Grundstücken (durch Vertragsgestaltung) und bei städtischen Gebäuden direkt als Bauherr aufgeführt und vorgeschlagen werden. |
